중간생략등기(미등기 양도)의 세정상 불이익, '중간생략등기의 정의 그리고 세금'

 물권법을 공부한 사람이라면 누구나 한 번 쯤은 들어봤을만한 '중간생략등기'. 이 용어는 일반적으로 생소하게 들릴 수도 있는데요, 그렇다면 먼저 대법원의 '중간생략등기'에 대한 정의를 본 후 글을 계속해보도록 하겠습니다.


■ 중간생략등기에 대한 대법원 판례와 해설

"중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐이므로, 이러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인이 자신이 당사자가 된 매매계약상의 매수인인 중간자에 대하여 갖고 있는 매매대금 청구권의 행사가 제한되는 것은 아니라고 할 것이다." (대법원 2005. 4. 29. 선고 2003다66431 판결)

  즉 이를 조금 쉽게 설명해보자면 甲이라는 사람이 乙에게 부동산을 매도했으나 이를 아직 등기경료하지 않고 있는 상태에서, 乙이라는 사람이 또다시 丙이라는 사람에게 그 대상 부동산을 매도한경우, 甲->乙->丙 순서의 등기경료를 거치지 않고 甲에서 丙으로 직접 등기를 경료하는 방식이라는 것입니다. 중간에 끼여있던 乙이라는 사람에게 등기양도가 없었기 때문에 말 그대로 중간'생략'등기라는 표현을 쓰는 것입니다.

  법학에선 이러한 중간생략등기에 대해 유/무효, 혹은 그 근거 가령 3자합의설, 채권양도설, 물권적기대권설 등의 여러 논의가 있지만 이 포스팅은 이러한 교과서적 논의를 피한 채 판례의 태도인 3자합의설과 부동산 특별조치법의 태도인 단순단속법규를 기준으로 글을 진행하도록 하겠습니다.

  판례의 태도인 '3자 합의설'이란 중간생략등기의 유효조건이 甲 乙 丙 3인의 합의라는 학설이며, 이 것이 우리 대법원의 태도입니다. 또한 단순단속법규란 이러한 중간생략등기는 '조세회피, 부동산투기, 법령제한회피' 목적으로 중간생략등기합의를 하였다는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 그 합의가 유효하다는 것을 의미합니다.

  본 포스팅은 이러한 생략등기의 세정상 불이익에 대해서 얘기할 것인데요, 그렇다면 그 전에 왜 이러한 생략등기가 행해지는 지에 대해 간단히 알아보겠습니다. 물론 甲에서 乙로 한 번, 그리고 乙에서 丙으로 한 번, 총 두 번의 등기행위를 거쳐야하는 번거로움을 피하기 위한 것임이 하나의 이유기도 하나, 주된 이유는 이러한 행위는 탈세를 가능하게하기 때문입니다. 즉 부동산의 매매가 있는 경우에는 정해진 '양도세'를 내야만하는데, 甲에서 乙에서 한 번, 그리고 乙에서 丙으로 한 번 총 두 번의 양도세를 내는 것을 피하기 위해 등기를 하지 않고 있다가 양도세를 한 번만 낼 수가 있는 편법이란 것입니다.



■ 미등기양도의 세정상 불이익

  그렇다면 이제 본격적으로 등기를 하지 않고 양도했을 경우 어떤 불이익을 받는지를 알아보겠습니다. 지금부터의 내용은 국세청에서 발행된 2011 세금절약 가이드2를 주로 참고하였음을 미리 적고 서술하도록 하겠습니다. 

  1. 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못합니다.
  부동산을 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세, 기타 조세특례제한법상의 각종 감면혜택을 받지 못합니다.

  2. 장기보유특별공제를 받지 못합니다.
  토지와 건물을 3년 이상 보유하였다가 양도하면 양도소득세 계산시 보유기간에 따라 양도차익의 10~80%를 공제해 주나 등기를 하지 않고 양도하면 공제를 받지 못합니다.

  3. 양도소득기본공제를 받지 못합니다.
  양도소득세를 계산할 때는 모든 사람에게 다음의 각 자산별로 각각 연 250만원씩을 공제해 주나 미등기 양도자산에 해당되는 경우에는 공제를 받지 못합니다.

  4. 70%의 높은 세율이 적용됩니다.
  양도소득세 세율은 2년 이상 보유한 자산의 경우 양도소득의 크기에 따라 6%에서 35%의 세율이 적용되며 1년 미만 보유한 자산의 경우에도 50%의 세율이 적용되나, 므딩기 양도자산에 대하여는 70%의 가장 높은 세율이 적용됩니다.

(관련 법조항 : 소득세법 제104조, 제91조, 제103조, 제95조 소득세법 시행령 제168조)

  또한 등기를 하지 않고 자산을 양도하면 양도소득세 신고기한의 다음날부터 10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있습니다. 따라서 위 기간 내에 등기상의 양도자 또는 취득자에 대하여 양도소득세 조사를 하거나 기타의 사유로 미등기 양도 사실이 밝혀지면 애초 납부해야할 세금보다 더욱 무거운 세금을 물게 되므로 미등기 전매 행위는 절대로 피하는 것이 좋습니다.

■ 글을 마치며

  맨 위에서 말한 중간생략등기의 민법적 유효성(판례의 태도인 3자 합의설에 따랐을 경우)은 어디까지나 말그대로 법적인 유효성을 의미합니다. 그러나 법적으로 유효한 것과 법적으로 옳은 것은 명백히 다름을 우리는 모두 알고 있습니다. 유효하다고하여 옳은 것은 아니며, 유효하다고하여 탈세가 정당화 되는 것 또한 아닙니다. 지금 이 순간에도 국세청의 여러 부서에서는 이러한 대한민국의 탈세자들을 잡아내고 정당한 의무를 다하도록 하기위해 고군분투 중입니다. 순간의, 그리고 조금의 세금을 내지 않으려다가 더욱 커다란 부담을 지는 우둔한 짓은 모두들 피했으면 좋겠다고 생각하며 글을 마칩니다.